Wer eine Eigentumswohnung besitzt und vermietet, hat es fast immer mit zwei Verwaltungen zu tun. Viele Eigentümer merken das erst, wenn etwas schiefläuft: Der Mieter meldet einen Wasserschaden, die Hausverwaltung verweist auf den Eigentümer, der Eigentümer verweist zurück auf die Hausverwaltung – und dazwischen passiert wochenlang nichts. Die Zuständigkeiten sind dabei klar geregelt. Man muss nur wissen, wo die Grenze verläuft.
Zwei Arten von Eigentum in einem Haus
Sobald ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, teilt sich auch das Eigentum daran. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Bereiche, die untrennbar zusammengehören und trotzdem getrennt verwaltet werden.
Gemeinschaftseigentum ist alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört: Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zum Abzweig in die Wohnung. Auch alles, was für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes notwendig ist, fällt darunter – selbst wenn es sich innerhalb Ihrer vier Wände befindet.
Sondereigentum ist Ihre Wohnung: die Räume selbst und die Bestandteile, die sich verändern oder entfernen lassen, ohne dass das Gebäude oder die Rechte der übrigen Eigentümer darunter leiden. Seit der WEG-Reform 2020 kann auch an Stellplätzen sowie an Terrassen- und Gartenflächen Sondereigentum begründet werden, sofern die Teilungserklärung das vorsieht.
Was wozu gehört – die typische Zuordnung
Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung Ihres Hauses. Sie kann im Einzelfall abweichen. Als Orientierung gilt aber diese Aufteilung:
| Bauteil | Zuordnung |
|---|---|
| Innenanstrich, Bodenbeläge, nicht tragende Zwischenwände | Sondereigentum |
| Sanitärobjekte, Einbauküche, Innentüren | Sondereigentum |
| Heizkörper in der Wohnung | meist Sondereigentum |
| Fenster einschließlich Rahmen | Gemeinschaftseigentum |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum |
| Balkonkonstruktion und Abdichtung | Gemeinschaftseigentum |
| Steig- und Versorgungsleitungen bis zum Abzweig | Gemeinschaftseigentum |
Besonders die Wohnungseingangstür überrascht viele: Sie trennt den gemeinschaftlichen Flur vom Sondereigentum und ist deshalb dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet – auch die Innenseite. Ein eigenmächtiger Austausch ist entsprechend nicht ohne Weiteres zulässig.
Die WEG-Verwaltung: zuständig für die Gemeinschaft
Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümerversammlung durch Beschluss bestellt. Ihr Vertragspartner ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes. Genau daraus ergibt sich das häufigste Missverständnis: Die Hausverwaltung ist nicht Ihre Verwaltung. Sie handelt für alle Eigentümer zusammen, nicht in Ihrem persönlichen Interesse.
Zu ihren Aufgaben gehören der Wirtschaftsplan, die Einziehung des Hausgelds, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Vergabe von Aufträgen für das Gebäude, die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung sowie die Jahresabrechnung über die Kosten der Gemeinschaft.
Was sie nicht tut: Sie kümmert sich nicht um Ihren Mieter, nicht um Ihre Mieteingänge, nicht um Ihre Betriebskostenabrechnung und nicht um einen tropfenden Wasserhahn in Ihrer Wohnung.
Die Sondereigentumsverwaltung: zuständig für Sie
Die Sondereigentumsverwaltung beruht auf einem Vertrag zwischen Ihnen und dem Verwalter. Kein Beschluss, keine Mehrheit, keine Gemeinschaft – Auftraggeber sind allein Sie. Sie umfasst alles, was mit Ihrer Wohnung und dem Mietverhältnis zusammenhängt:
- Überwachung der Mieteingänge und Mahnwesen bei Rückständen
- Ansprechpartner für den Mieter bei Anliegen und Mängelmeldungen
- Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter
- Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern innerhalb der Wohnung
- Jahresabrechnung für Sie als Eigentümer, aufbereitet für die Steuererklärung
- je nach Umfang: Mietanpassungen, Wohnungsübergaben, Neuvermietung
Beide Verwaltungen arbeiten also parallel und schließen einander nicht aus. Ein Haus kann eine WEG-Verwaltung haben, und trotzdem steht jeder vermietende Eigentümer darin vor der Frage, wer sich um seine eigene Wohnung kümmert.
Warum die WEG-Jahresabrechnung nicht Ihre Betriebskostenabrechnung ist
Das ist der Punkt, an dem in der Praxis das meiste schiefgeht. Die Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung rechnet die Kosten der Gemeinschaft auf die Eigentümer um. Ihre Betriebskostenabrechnung rechnet die umlagefähigen Kosten auf den Mieter um. Das sind zwei verschiedene Dokumente mit zwei verschiedenen Empfängern.
Zwei Fallstricke dabei: Erstens sind längst nicht alle Positionen aus dem Hausgeld umlagefähig – die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage etwa bleiben bei Ihnen. Wer die WEG-Abrechnung ungefiltert an den Mieter weiterreicht, riskiert eine angreifbare Abrechnung. Zweitens läuft eine Frist: Über eine Abrechnungsperiode muss binnen zwölf Monaten abgerechnet werden. Kommt die WEG-Abrechnung spät, wird es eng – und nach Fristablauf sind Nachforderungen in aller Regel verloren.
Besonders wichtig, wenn Sie im Ausland leben
Aus der Entfernung verschärfen sich alle genannten Punkte. Post erreicht Sie verspätet oder gar nicht, Fristen laufen unbemerkt ab, ein Handwerkertermin lässt sich über mehrere Zeitzonen hinweg kaum koordinieren, und der Mieter hat niemanden, den er erreichen kann. Die WEG-Verwaltung füllt diese Lücke nicht – sie darf es schlicht nicht, weil sie nicht Ihr Vertreter ist.
Eine Sondereigentumsverwaltung vor Ort übernimmt genau diese Rolle: als Ansprechpartner für den Mieter, als Auge in der Wohnung und als Bindeglied zur Hausverwaltung.
Kurz zusammengefasst
- Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft, die Sondereigentumsverwaltung für Sie persönlich.
- Grob gilt: Gebäudehülle und alles Gemeinsame gehören der Gemeinschaft, das Innere Ihrer Wohnung gehört Ihnen.
- Beides läuft nebeneinander. Eine bestehende Hausverwaltung ersetzt die Verwaltung Ihres Sondereigentums nicht.
- WEG-Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung sind zwei verschiedene Dinge – die Verwechslung kostet regelmäßig Geld.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind stets die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Ihres Objekts.
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