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Schlagwort: Immobilienverwaltung aus dem Ausland

  • Der Zustellungsbevollmächtigte: Wer Ihre Post bekommt, wenn Sie im Ausland leben

    Der Zustellungsbevollmächtigte: Wer Ihre Post bekommt, wenn Sie im Ausland leben

    Fernbesitz · Folge 2

    Der Umzug nach Zürich ist geschafft, die Wohnung in Berlin vermietet, das Hausgeld läuft per Dauerauftrag. Alles scheint geregelt – bis ein Brief vom Finanzamt kommt.

    Er landet an einer Adresse, an der Sie nicht mehr wohnen. Oder er erreicht Sie drei Wochen nach dem Versand, und die Frist darin läuft bereits. In Folge 1 ging es um die sechs Dinge, die sich mit dem Wegzug ändern. Einer davon ist die Zustellung – und er wird am häufigsten unterschätzt.

    Die Situation: deutsche Fristen, ausländische Postwege

    Finanzamt, Gerichte, Eigentümergemeinschaft und Mieter schreiben Ihnen weiterhin nach deutschem Recht. Und das deutsche Recht lässt Fristen mit dem Zugang eines Schreibens beginnen. Für den Einspruch gegen einen Steuerbescheid haben Sie einen Monat, zur Eigentümerversammlung wird in der Regel mindestens zwei Wochen vorher eingeladen. Solange Sie in Deutschland wohnen, passen diese Fristen zu den Postlaufzeiten. Nach dem Umzug ins Ausland oft nicht mehr.

    Zustellungsbevollmächtigter – eine Person mit Anschrift in Deutschland, an die Schriftstücke mit Wirkung für Sie zugestellt werden. Im Steuerrecht heißt sie Empfangsbevollmächtigter, im Zivilprozess Zustellungsbevollmächtigter. Gemeint ist im Kern dasselbe.

    Was typischerweise scheitert

    1Das Finanzamt verlangt einen Bevollmächtigten

    Wer außerhalb von EU und EWR lebt, etwa in der Schweiz, in Dubai oder in den USA, muss dem Finanzamt auf Verlangen einen Empfangsbevollmächtigten in Deutschland benennen (§ 123 AO). Geschieht das nicht, gilt ein Brief einen Monat nach Aufgabe zur Post als zugegangen – es sei denn, es steht fest, dass er Sie gar nicht oder erst später erreicht hat. Das Finanzamt muss Sie auf diese Folge hinweisen. Nur steckt der Hinweis in genau der Post, die Sie womöglich zu spät lesen.

    2Das Gericht stellt einmal ins Ausland zu – und danach nicht mehr

    Klagt ein Mieter oder die Eigentümergemeinschaft gegen Sie und muss das Gericht außerhalb der EU zustellen, kann es anordnen, dass Sie einen Zustellungsbevollmächtigten im Inland benennen (§ 184 ZPO). Tun Sie das nicht, genügt es für spätere Schriftstücke, sie an Ihre Anschrift zur Post zu geben. Zwei Wochen danach gelten sie als zugestellt. Für einen Brief nach Übersee kann das knapp werden.

    3Die Eigentümergemeinschaft hat nur die alte Adresse

    Grundsätzlich zählt bei der Einladung zur Eigentümerversammlung, dass sie Sie erreicht. Viele Gemeinschaftsordnungen bestimmen aber, dass die Absendung an die zuletzt mitgeteilte Anschrift genügt – der Bundesgerichtshof hält solche Klauseln für wirksam. Wer der Verwaltung den Umzug nicht meldet, verpasst dann Versammlungen und Beschlüsse, obwohl die Einladung ordnungsgemäß war.

    4Die Sache eskaliert, bevor Sie davon erfahren

    Der Bundesgerichtshof hatte den Fall eines Wohnungseigentümers zu entscheiden, der beruflich im Ausland lebte. Die Gemeinschaft forderte knapp 60.000 Euro und stellte die Klage öffentlich zu. Das Amtsgericht verurteilte ihn per Versäumnisurteil, das Landgericht bestätigte das. Recht bekam er erst in Karlsruhe, weil die Gemeinschaft nicht versucht hatte, ihn über seine bekannte E-Mail-Adresse zu erreichen. Das Verfahren ging zurück ans Landgericht. So einen Weg möchte niemand gehen.

    Was praktisch hilft

    Mann im Hausflur eines Berliner Altbaus fotografiert einen gelben Umschlag vor der Briefkastenanlage mit dem Smartphone
    • Eine Person benennen, bevor jemand danach fragt. Geeignet ist, wer in Deutschland wohnt, Post zuverlässig öffnet und Sie kurzfristig erreicht – ein Familienmitglied, eine Vertrauensperson, für steuerliche Post häufig der Steuerberater. Halten Sie die Bevollmächtigung schriftlich fest.
    • Abläufe absprechen, nicht nur die Adresse. Wie schnell wird Post geöffnet? Wird sie gescannt? Wer übernimmt bei Urlaub? Ein gelber Umschlag bedeutet eine förmliche Zustellung und sollte noch am selben Tag bei Ihnen ankommen.
    • Die neue Anschrift selbst mitteilen. Finanzamt, WEG-Verwaltung und Mieter erfahren von Ihrem Umzug nicht automatisch. Geben Sie der Verwaltung zusätzlich eine E-Mail-Adresse, denn für Einladungen zur Versammlung reicht die Textform.
    • Den Nachsendeauftrag als Ergänzung sehen, nicht als Lösung. Er ist befristet und verlängert den Postweg um Tage bis Wochen. Genau diese Zeit fehlt Ihnen bei Fristen.
    • Festhalten, wer Ihnen was schreibt. Finanzamt, Grundsteuer, WEG-Verwaltung, Mieter, Versicherung: Notieren Sie für jeden Absender, an welche Adresse er schreibt und wer reagiert.

    Wo die Eigenleistung endet

    Der Zustellungsbevollmächtigte ist eine Vertrauensrolle. Er nimmt auch Post entgegen, die mit der Immobilie nichts zu tun hat. Deshalb gehört die Rolle zu jemandem, dem Sie auch private Post anvertrauen, oder zu einem Steuerberater oder Anwalt. Als Verwalter übernehme ich sie nicht.

    Was eine Sondereigentumsverwaltung ändert, ist die Menge der Post, um die es überhaupt geht. Mieteranliegen, Handwerkertermine und die Abstimmung mit der WEG-Verwaltung laufen bei mir zusammen, und Sie bekommen gebündelt, was eine Entscheidung von Ihnen braucht.

    Bei Ihrer Vertrauensperson

    • Post vom Finanzamt
    • Gerichtliche Schreiben
    • Förmliche Zustellungen (gelber Umschlag)
    • Private Post

    Über die Sondereigentumsverwaltung

    • Anliegen Ihres Mieters
    • Handwerker und Schäden
    • Abstimmung mit der WEG-Verwaltung
    • Gebündelte Berichte an Sie

    Ihre Wohnung ist in Berlin, Ihr Alltag woanders?

    Im Kennenlerngespräch klären wir, was ich rund um Ihre Wohnung übernehme und was bei Ihrer Vertrauensperson bleibt. Das Gespräch ist kostenlos, dauert 15 Minuten und findet zu einer Uhrzeit statt, die in Ihre Zeitzone passt.

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    Die Reihe „Fernbesitz“

    1. Sie ziehen ins Ausland, Ihre Wohnung bleibterschienen
    2. Der ZustellungsbevollmächtigteSie lesen gerade
    3. Steuerpflicht bleibt, Wohnsitz gehtdemnächst
    4. Beglaubigt im Ausland, abgelehnt in Berlindemnächst
    5. Verkaufen oder behalten?demnächst
    6. Prüfen, ohne da zu seindemnächst

    Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

  • Sie ziehen ins Ausland, Ihre Wohnung bleibt: Was sich mit dem Wegzug ändert

    Sie ziehen ins Ausland, Ihre Wohnung bleibt: Was sich mit dem Wegzug ändert

    Fernbesitz · Folge 1

    Der Arbeitsvertrag in Zürich ist unterschrieben. Oder der Ruhestand an der Algarve beginnt, die Entsendung nach Dubai steht fest. Die Umzugskartons werden gepackt – und die Eigentumswohnung in Berlin bleibt.

    Verkaufen wollten Sie nicht: die Lage stimmt, es steckt viel Arbeit darin, vielleicht ist sie auch die Option für eine spätere Rückkehr. Also wird vermietet, oder das bestehende Mietverhältnis läuft einfach weiter. In der Umzugsplanung ist die Wohnung meist ein Nebensatz. Tatsächlich ändert der Wegzug für Sie als Eigentümer sechs Dinge gleichzeitig. Keiner dieser Punkte ist für sich genommen kompliziert. Schwierig wird es, weil alle sechs in dieselben Wochen fallen, in denen Sie ohnehin ein ganzes Leben umziehen.

    Was typischerweise scheitert

    Selten geht am Umzugstag etwas schief. Die Probleme zeigen sich Monate später – typischerweise so:

    Nach drei Monaten

    Ein Schreiben vom Finanzamt ging an die alte Adresse. Die Frist darin ist längst abgelaufen.

    Nach sechs Monaten

    Die Lastschrift für das Hausgeld kommt zurück, weil die Bank das deutsche Konto eingeschränkt hat.

    Nach zwölf Monaten

    Ein Mieter meldet einen Wasserschaden und erreicht tagelang niemanden.

    Das Muster dahinter ist fast immer dasselbe. Solange Sie in Deutschland gelebt haben, hat Ihr Alltag vieles nebenbei aufgefangen – der Blick in den Briefkasten, der kurze Weg zur Wohnung, das Telefonat in der Mittagspause. Nach dem Wegzug fällt dieses Netz weg, und niemand hat vorher festgelegt, wer diese Aufgaben übernimmt.

    Was praktisch hilft: die sechs Punkte

    1Meldung

    Wer ins Ausland zieht und in Deutschland keine Wohnung mehr bewohnt, muss sich beim Bürgeramt abmelden – innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug, frühestens eine Woche davor. Die Abmeldebescheinigung sollten Sie gut aufbewahren: Banken, Versicherungen und Behörden fragen später danach.

    Wird die Wohnung neu vermietet, entsteht gleichzeitig eine Pflicht auf der anderen Seite: Als Wohnungsgeber bestätigen Sie Ihrem neuen Mieter den Einzug schriftlich, damit er sich anmelden kann. Das geht auch aus dem Ausland – es muss nur jemand im Blick haben.

    2Steuer

    Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn Sie hier keinen Wohnsitz mehr haben. In der Regel greift dann die beschränkte Steuerpflicht, und häufig ist künftig ein anderes Finanzamt zuständig als bisher. Die jährliche Erklärung der Mieteinkünfte bleibt also – nur die Rahmenbedingungen ändern sich. Auch die Grundsteuer läuft unverändert weiter.

    Ein Sonderfall verdient Aufmerksamkeit: Wer die Wohnung nicht vermietet, sondern für eigene Besuche weiter bereithält, behält unter Umständen steuerlich einen Wohnsitz in Deutschland – mit ganz anderen Folgen. Beide Konstellationen gehören vor dem Wegzug zu einem Steuerberater. Die Grundlagen habe ich im Beitrag Vermieten in Deutschland, leben im Ausland zusammengefasst; Folge 3 dieser Reihe zeigt, was das für die laufende Verwaltung bedeutet.

    3Zustellung

    Behörden, die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft und Ihr Mieter schreiben weiterhin nach Deutschland. Nachsendeaufträge ins Ausland sind befristet und langsam.

    Das Finanzamt kann von Steuerpflichtigen ohne inländischen Wohnsitz zudem verlangen, einen Empfangsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Wer keine verlässliche Anschrift in Deutschland hat, riskiert, dass Schreiben als zugegangen gelten, obwohl sie ihn nie erreicht haben – und damit Fristen, von denen er nichts weiß.

    Warum dieser Punkt der unterschätzteste von allen ist, zeigt Folge 2 dieser Reihe.

    Briefkastenanlage in einem Berliner Mehrfamilienhaus, ein Briefkasten quillt vor ungeöffneter Post über

    4Bankverbindung

    Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Handwerkerrechnungen laufen in Euro, meist per Lastschrift. Manche Banken schränken Konten für Kunden mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands ein oder kündigen sie. Das sollten Sie vor dem Umzug bei Ihrer Bank erfragen, nicht danach.

    Bewährt hat sich ein eigenes Konto nur für die Immobilie: Mieteingänge und Ausgaben sind sauber getrennt, und die jährliche Abrechnung wird deutlich einfacher. Wer außerhalb des SEPA-Raums lebt, etwa in den Vereinigten Arabischen Emiraten oder den USA, kommt um ein Euro-Konto mit europäischer IBAN praktisch nicht herum.

    5Erreichbarkeit

    Person auf einem Balkon im Ausland führt einen Videocall mit dem Smartphone

    Ihr Mieter braucht einen Ansprechpartner, der erreichbar ist, wenn es darauf ankommt – bei einem Rohrbruch nicht erst nach Feierabend in Ihrer Zeitzone. Teilen Sie ihm schriftlich mit, wie er Sie oder Ihre Vertretung erreicht und wer im Notfall entscheidet.

    Dasselbe gilt für die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft. Sie braucht Ihre neue Anschrift, eine E-Mail-Adresse und gegebenenfalls den Namen der Person, die Sie in der Eigentümerversammlung vertritt.

    6Handwerkerkoordination

    Aus der Ferne ist selten die Beauftragung das Problem, sondern alles drumherum: Jemand muss aufschließen, den Schaden zeigen, Angebote vergleichen, die Arbeit abnehmen und die Rechnung prüfen.

    Klären Sie vor dem Wegzug, wer einen Schlüssel hat, bis zu welchem Betrag ohne Rückfrage beauftragt werden darf und wie Fotos und Belege zu Ihnen gelangen. Welche Vollmacht dafür sinnvoll ist, habe ich im Beitrag Ihre Immobilie in Berlin, Ihr Zuhause im Ausland beschrieben.

    Handwerker prüft eine Wasserleitung unter der Küchenspüle, daneben ein Klemmbrett mit Checkliste

    Sechs Fragen, die vor dem Umzug beantwortet sein sollten

    • Ist die Abmeldung terminiert, und wer stellt künftig die Wohnungsgeberbestätigung aus?
    • Hat ein Steuerberater Ihre Situation nach dem Wegzug geprüft?
    • An welche Adresse in Deutschland geht Ihre Post, und wer öffnet sie?
    • Bleibt Ihr Konto bestehen, und laufen alle Lastschriften darüber weiter?
    • Wissen Mieter und Hausverwaltung, wen sie erreichen – auch nachts und am Wochenende?
    • Wer hat einen Schlüssel, und bis zu welchem Betrag darf diese Person Aufträge vergeben?

    Wo die Eigenleistung endet

    Vieles davon können Sie selbst regeln, und mit guter Vorbereitung funktioniert das eine Zeit lang auch aus dem Ausland. Die Grenze liegt dort, wo jemand körperlich vor Ort sein muss, wo Fristen laufen, die Sie aus der Ferne nicht zuverlässig mitbekommen, oder wo Ihr Mieter schneller eine Antwort braucht, als Zeitzone und Terminkalender es zulassen.

    Gut selbst machbar

    • Abmeldung beim Bürgeramt
    • Termin beim Steuerberater
    • Gespräch mit der eigenen Bank
    • Mieter und Hausverwaltung schriftlich informieren
    • Unterlagen digitalisieren

    Braucht jemand vor Ort

    • Post öffnen und Fristen erkennen
    • Schäden besichtigen, Handwerker einweisen
    • Arbeiten abnehmen, Rechnungen prüfen
    • Wohnungsübergaben mit Protokoll
    • Schnelle Antworten für den Mieter

    Häufig springen anfangs Freunde oder Verwandte ein. Auf Dauer wird aus der Gefälligkeit aber eine Verpflichtung, für die niemand wirklich zuständig sein wollte – und die im Ernstfall weder Vollmacht noch Erfahrung mitbringt. Genau hier setzt die Sondereigentumsverwaltung an: ein fester Ansprechpartner vor Ort, der die Korrespondenz rund um die Wohnung, Mieter, Handwerker und die Abstimmung mit der Hausverwaltung für Sie übernimmt und Ihnen nachvollziehbar berichtet. Grundsätzliche Entscheidungen bleiben bei Ihnen.

    Sie planen den Umzug ins Ausland und behalten Ihre Wohnung?

    Am besten sprechen wir, bevor die Kartons gepackt sind – dann lässt sich vieles in Ruhe festlegen, statt es später aus der Ferne zu reparieren. Das Kennenlerngespräch ist kostenlos, dauert 15 Minuten und findet zu einer Uhrzeit statt, die in Ihre Zeitzone passt.

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    Die Reihe „Fernbesitz“

    Dieser Beitrag eröffnet eine Reihe für Eigentümer, die im Ausland leben und ihre Immobilie in Deutschland behalten. Die weiteren Folgen erscheinen im Abstand von zwei bis drei Wochen und werden hier verlinkt.

    1. Sie ziehen ins Ausland, Ihre Wohnung bleibtSie lesen gerade
    2. Der Zustellungsbevollmächtigteab 1. Oktober
    3. Steuerpflicht bleibt, Wohnsitz gehtdemnächst
    4. Beglaubigt im Ausland, abgelehnt in Berlindemnächst
    5. Verkaufen oder behalten?demnächst
    6. Prüfen, ohne da zu seindemnächst

    Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

  • Vermieten in Deutschland, leben im Ausland: die steuerlichen Grundlagen

    Vermieten in Deutschland, leben im Ausland: die steuerlichen Grundlagen

    Wer Deutschland verlässt und eine vermietete Immobilie behält, nimmt eine Verbindung mit, die sich nicht abmelden lässt: die steuerliche. Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland gelegenen Immobilie werden hier besteuert – unabhängig davon, wo Sie leben und wo das Geld ankommt. Dieser Beitrag ordnet die Grundlagen. Die Umsetzung für Ihren konkreten Fall gehört in die Hände eines Steuerberaters.

    Beschränkte Steuerpflicht

    Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist hier nur mit bestimmten inländischen Einkünften steuerpflichtig. Vermietung und Verpachtung inländischer Immobilien gehören dazu. Das ist die sogenannte beschränkte Steuerpflicht.

    Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der unbeschränkten: Persönliche Vergünstigungen bleiben in der Regel außen vor, und der Grundfreibetrag wird grundsätzlich nicht gewährt. Das bedeutet in der Praxis, dass bereits kleinere Überschüsse zu einer Steuerlast führen können. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich auf Antrag eine Behandlung als unbeschränkt steuerpflichtig erreichen – ob sich das lohnt, ist eine Rechenfrage im Einzelfall.

    Weltkarte mit hervorgehobenem Deutschland – Sondereigentumsverwaltung für Eigentümer, die im Ausland leben
    Für Grundstückseinkünfte weisen Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht regelmäßig dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt.

    Doppelbesteuerung: meist entschärft, nie ignorierbar

    Deutschland hat mit den meisten Staaten ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen folgen diese Abkommen fast durchgehend dem Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo die Immobilie steht. Ihr Wohnsitzstaat stellt die Einkünfte dann entweder frei oder rechnet die deutsche Steuer an.

    Wichtig ist der zweite Teil: Auch freigestellte Einkünfte müssen im Wohnsitzstaat häufig angegeben werden, weil sie den dortigen Steuersatz beeinflussen können. Eine Erklärung in Deutschland ersetzt also nicht die Angaben im Wohnsitzland.

    Was sich abziehen lässt

    Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss. Abziehbar sind die Werbungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen:

    • Absetzung für Abnutzung auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden
    • Schuldzinsen aus der Finanzierung
    • Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen
    • Kosten der Verwaltung, einschließlich des Honorars für die Sondereigentumsverwaltung
    • das Hausgeld, soweit es nicht auf die Rücklage entfällt und nicht auf den Mieter umgelegt wird
    • Grundsteuer und Versicherungen, soweit sie bei Ihnen verbleiben

    Aus der Ferne ist genau das der wunde Punkt: Abziehen lässt sich nur, was belegt ist. Wer Rechnungen, Kontoauszüge und Abrechnungen über mehrere Länder und Jahre verteilt liegen hat, verschenkt regelmäßig Abzüge. Eine laufend geführte, digitale Ablage ist hier kein Ordnungsfimmel, sondern bares Geld.

    Zuständigkeit und Zustellung

    Zuständig ist grundsätzlich das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für Sie heißt das: Ihre Ansprechstelle bleibt in Berlin oder Brandenburg, auch wenn Sie längst woanders wohnen.

    Praktisch wichtig ist die Zustellung. Das Finanzamt kann von Steuerpflichtigen ohne inländischen Wohnsitz verlangen, einen Empfangsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Unabhängig davon ist es ratsam, freiwillig eine inländische Empfangsadresse zu haben: Steuerbescheide setzen Rechtsbehelfsfristen in Gang, und die laufen unabhängig davon, wie lange die Post ins Ausland braucht.

    Zwei Punkte, die oft übersehen werden

    Der Verkauf. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, ist der Gewinn steuerpflichtig – bei beschränkter Steuerpflicht ebenso wie sonst. Danach ist er es bei privater Veräußerung in der Regel nicht. Die Frist im Blick zu behalten, kann eine erhebliche Summe ausmachen.

    Erbschaft und Schenkung. Deutsches Grundvermögen unterliegt der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer, auch wenn weder Erblasser noch Erbe hier leben. Die persönlichen Freibeträge fallen in dieser Konstellation allerdings deutlich niedriger aus als bei unbeschränkter Steuerpflicht. Wer eine Übertragung plant, sollte das früh prüfen lassen.

    Umsatzsteuer

    Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Für die Leistungen einer Verwaltung gilt das nicht: Sie sind grundstücksbezogen und werden dort besteuert, wo das Grundstück liegt – also in Deutschland, mit deutscher Umsatzsteuer. Ein Wohnsitz im Ausland ändert daran nichts.

    Unterlagen, die der Steuerberater sofort verwenden kann

    Die Sondereigentumsverwaltung liefert die Jahresabrechnung in einer Form, die sich direkt für die Steuererklärung verwenden lässt – mit getrennten Positionen, vollständigen Belegen und digital abrufbar, egal in welcher Zeitzone Sie sitzen. Mehr dazu im kostenlosen Erstgespräch.

    Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und stellt keine Steuerberatung dar. Kunz Immobilienmanagement erbringt keine Steuerberatungsleistungen. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater; maßgeblich sind die jeweils geltenden Vorschriften und das Abkommen mit Ihrem Wohnsitzstaat.

  • Ihre Immobilie in Berlin, Ihr Zuhause im Ausland – wer kümmert sich vor Ort?

    Ihre Immobilie in Berlin, Ihr Zuhause im Ausland – wer kümmert sich vor Ort?

    Eine Eigentumswohnung in Berlin, der eigene Wohnsitz in Wien, Dubai, London oder Tel Aviv: Diese Konstellation ist häufiger, als viele denken. Manche sind beruflich gegangen, andere haben geerbt und die Wohnung behalten, wieder andere haben bewusst in Berlin investiert, ohne je hier gelebt zu haben. Solange alles ruhig läuft, funktioniert das erstaunlich gut. Schwierig wird es genau dann, wenn etwas passiert – und niemand vor Ort ist.

    Was aus der Ferne typischerweise schiefgeht

    Post kommt zu spät oder gar nicht an. Mieterschreiben, Ankündigungen der Hausverwaltung, Behördenpost, Handwerkerrechnungen – vieles davon läuft weiterhin über die deutsche Adresse. Nachsendeaufträge ins Ausland sind teuer, zeitlich begrenzt und langsam. Wer Post nur alle paar Wochen gebündelt bekommt, erfährt von Problemen zuverlässig zu spät.

    Fristen laufen unbemerkt ab. Für die Betriebskostenabrechnung gilt eine Ausschlussfrist von zwölf Monaten. Widerspricht ein Mieter einer Mieterhöhung, gelten enge Zeitfenster. Kündigt jemand, muss die Wohnung übergeben, abgenommen und dokumentiert werden. Keine dieser Fristen macht Rücksicht auf Zeitzonen oder Reisepläne.

    Der Mieter hat niemanden, den er erreicht. Das ist der unterschätzte Punkt. Ein Mieter, der bei einem Wasserschaden zwei Tage auf eine Antwort wartet, wird nicht nur unzufrieden – er darf unter Umständen selbst handeln, mindern oder Kosten geltend machen. Erreichbarkeit ist kein Service, sie ist Schadensbegrenzung.

    Handwerkertermine scheitern an der Logistik. Jemand muss aufschließen, den Schaden zeigen, die Ausführung abnehmen und die Rechnung prüfen. Aus sechs Stunden Zeitverschiebung wird schnell eine Woche Verzögerung, und aus einem kleinen Schaden ein großer.

    Flughafen – Immobilienverwaltung aus dem Ausland über Zeitzonen und Entfernungen hinweg
    Entfernung ist selten das eigentliche Problem. Erreichbarkeit ist es.

    Die Hausverwaltung springt dafür nicht ein

    Ein verbreiteter Irrtum: Wenn das Haus eine WEG-Verwaltung hat, sei doch jemand zuständig. Das stimmt für Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizungsanlage – nicht aber für Ihre Wohnung und schon gar nicht für Ihr Mietverhältnis. Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Eigentümergemeinschaft, nicht für Sie persönlich. Sie darf Ihren Mieter weder vertreten noch Ihre Abrechnung erstellen. Wie sich beide Bereiche unterscheiden, haben wir im vorigen Beitrag ausführlich beschrieben.

    Die Vollmacht: was ein Verwalter darf und was nicht

    Damit eine Verwaltung aus der Ferne funktioniert, braucht sie Handlungsspielraum. Der wird in einer Vollmacht festgelegt – und die sollte präzise sein, nicht möglichst weit. Üblich ist etwa:

    • Entgegennahme und Abgabe von Erklärungen gegenüber dem Mieter
    • Beauftragung von Reparaturen bis zu einem festgelegten Betrag, darüber hinaus nur nach Rücksprache
    • Führung eines Mietkontos und Prüfung der Zahlungseingänge
    • Vertretung gegenüber der WEG-Verwaltung und Teilnahme an der Eigentümerversammlung

    Bewusst außen vor bleiben in aller Regel: Kündigungen und Klagen, Mietanpassungen ohne Ihre Zustimmung und alles, was den Bestand des Eigentums berührt. Grundsätzliche Entscheidungen treffen weiterhin Sie. Für Vollmachten mit Wirkung gegenüber Behörden oder dem Grundbuchamt kann eine notarielle Form nötig sein – das lässt sich auch im Ausland über eine deutsche Auslandsvertretung erledigen.

    Kommunikation über Zeitzonen

    Praktisch heißt gute Fernverwaltung vor allem: schriftlich, digital und nachvollziehbar. Unterlagen als PDF statt als Papierstapel, Termine per Videocall statt Telefonat zur Unzeit, Entscheidungen dokumentiert statt mündlich. Für Rückfragen reicht in den meisten Fällen ein fester wöchentlicher oder monatlicher Rhythmus – dringende Fälle laufen ohnehin sofort.

    Sprache spielt ebenfalls eine Rolle. Behörden, Handwerker und Mieter kommunizieren auf Deutsch, unabhängig davon, wo Sie leben. Bei Kunz Immobilienmanagement ist die Abstimmung mit Ihnen auch auf Russisch möglich.

    Steuerlich: Deutschland bleibt zuständig

    Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie werden in Deutschland besteuert, auch wenn Sie hier keinen Wohnsitz mehr haben. In den meisten Fällen greift die beschränkte Steuerpflicht, und Doppelbesteuerungsabkommen weisen das Besteuerungsrecht für Grundstückseinkünfte regelmäßig dem Belegenheitsstaat zu. Was das konkret für Ihre Situation bedeutet, gehört in die Hände eines Steuerberaters – wichtig ist an dieser Stelle nur: Ein Wegzug beendet die deutschen Pflichten nicht, und eine saubere, laufende Dokumentation der Einnahmen und Ausgaben erspart später viel Arbeit.

    Was Sie vor dem Wegzug regeln sollten

    1. Eine ladungsfähige Anschrift in Deutschland klären, an die Post zuverlässig geht
    2. Die WEG-Verwaltung über die Adressänderung und Ihre Vertretung informieren
    3. Vollmacht und Verwaltungsvertrag schriftlich fixieren, mit klaren Betragsgrenzen
    4. Mietverträge, Übergabeprotokolle, Teilungserklärung und letzte Abrechnungen digitalisieren
    5. Bankvollmacht oder ein getrenntes Mietkonto einrichten
    6. Den Mieter darüber informieren, wer künftig sein Ansprechpartner ist

    Der letzte Punkt kostet fünf Minuten und verhindert die meisten Missverständnisse. Ein Mieter, der weiß, an wen er sich wendet, meldet einen kleinen Schaden sofort – statt zu warten, bis er groß ist.

    Sie leben im Ausland und besitzen eine Wohnung in Berlin oder Brandenburg?

    Genau dafür ist die Sondereigentumsverwaltung gemacht: ein fester Ansprechpartner vor Ort, für Sie und für Ihren Mieter. Über den Rechner auf der Seite stellen Sie sich in wenigen Schritten ein unverbindliches Angebot zusammen. Oder Sie buchen direkt ein kostenloses Erstgespräch – 15 Minuten, zu einer Uhrzeit, die in Ihre Zeitzone passt.

    Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

  • Sondereigentumsverwaltung oder WEG-Verwaltung – wo liegt der Unterschied?

    Sondereigentumsverwaltung oder WEG-Verwaltung – wo liegt der Unterschied?

    Wer eine Eigentumswohnung besitzt und vermietet, hat es fast immer mit zwei Verwaltungen zu tun. Viele Eigentümer merken das erst, wenn etwas schiefläuft: Der Mieter meldet einen Wasserschaden, die Hausverwaltung verweist auf den Eigentümer, der Eigentümer verweist zurück auf die Hausverwaltung – und dazwischen passiert wochenlang nichts. Die Zuständigkeiten sind dabei klar geregelt. Man muss nur wissen, wo die Grenze verläuft.

    Zwei Arten von Eigentum in einem Haus

    Sobald ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, teilt sich auch das Eigentum daran. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Bereiche, die untrennbar zusammengehören und trotzdem getrennt verwaltet werden.

    Gemeinschaftseigentum ist alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört: Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zum Abzweig in die Wohnung. Auch alles, was für die Sicherheit oder den Bestand des Gebäudes notwendig ist, fällt darunter – selbst wenn es sich innerhalb Ihrer vier Wände befindet.

    Sondereigentum ist Ihre Wohnung: die Räume selbst und die Bestandteile, die sich verändern oder entfernen lassen, ohne dass das Gebäude oder die Rechte der übrigen Eigentümer darunter leiden. Seit der WEG-Reform 2020 kann auch an Stellplätzen sowie an Terrassen- und Gartenflächen Sondereigentum begründet werden, sofern die Teilungserklärung das vorsieht.

    Begrünter Innenhof zwischen modernen Wohngebäuden – Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft
    Innenhof, Fassade und Treppenhaus gehören der Gemeinschaft. Die Wohnung dahinter gehört Ihnen allein.

    Was wozu gehört – die typische Zuordnung

    Maßgeblich ist immer die Teilungserklärung Ihres Hauses. Sie kann im Einzelfall abweichen. Als Orientierung gilt aber diese Aufteilung:

    BauteilZuordnung
    Innenanstrich, Bodenbeläge, nicht tragende ZwischenwändeSondereigentum
    Sanitärobjekte, Einbauküche, InnentürenSondereigentum
    Heizkörper in der Wohnungmeist Sondereigentum
    Fenster einschließlich RahmenGemeinschaftseigentum
    WohnungseingangstürGemeinschaftseigentum
    Balkonkonstruktion und AbdichtungGemeinschaftseigentum
    Steig- und Versorgungsleitungen bis zum AbzweigGemeinschaftseigentum

    Besonders die Wohnungseingangstür überrascht viele: Sie trennt den gemeinschaftlichen Flur vom Sondereigentum und ist deshalb dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet – auch die Innenseite. Ein eigenmächtiger Austausch ist entsprechend nicht ohne Weiteres zulässig.

    Die WEG-Verwaltung: zuständig für die Gemeinschaft

    Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümerversammlung durch Beschluss bestellt. Ihr Vertragspartner ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes. Genau daraus ergibt sich das häufigste Missverständnis: Die Hausverwaltung ist nicht Ihre Verwaltung. Sie handelt für alle Eigentümer zusammen, nicht in Ihrem persönlichen Interesse.

    Zu ihren Aufgaben gehören der Wirtschaftsplan, die Einziehung des Hausgelds, die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Vergabe von Aufträgen für das Gebäude, die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung sowie die Jahresabrechnung über die Kosten der Gemeinschaft.

    Was sie nicht tut: Sie kümmert sich nicht um Ihren Mieter, nicht um Ihre Mieteingänge, nicht um Ihre Betriebskostenabrechnung und nicht um einen tropfenden Wasserhahn in Ihrer Wohnung.

    Die Sondereigentumsverwaltung: zuständig für Sie

    Die Sondereigentumsverwaltung beruht auf einem Vertrag zwischen Ihnen und dem Verwalter. Kein Beschluss, keine Mehrheit, keine Gemeinschaft – Auftraggeber sind allein Sie. Sie umfasst alles, was mit Ihrer Wohnung und dem Mietverhältnis zusammenhängt:

    • Überwachung der Mieteingänge und Mahnwesen bei Rückständen
    • Ansprechpartner für den Mieter bei Anliegen und Mängelmeldungen
    • Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter
    • Beauftragung und Kontrolle von Handwerkern innerhalb der Wohnung
    • Jahresabrechnung für Sie als Eigentümer, aufbereitet für die Steuererklärung
    • je nach Umfang: Mietanpassungen, Wohnungsübergaben, Neuvermietung

    Beide Verwaltungen arbeiten also parallel und schließen einander nicht aus. Ein Haus kann eine WEG-Verwaltung haben, und trotzdem steht jeder vermietende Eigentümer darin vor der Frage, wer sich um seine eigene Wohnung kümmert.

    Warum die WEG-Jahresabrechnung nicht Ihre Betriebskostenabrechnung ist

    Das ist der Punkt, an dem in der Praxis das meiste schiefgeht. Die Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung rechnet die Kosten der Gemeinschaft auf die Eigentümer um. Ihre Betriebskostenabrechnung rechnet die umlagefähigen Kosten auf den Mieter um. Das sind zwei verschiedene Dokumente mit zwei verschiedenen Empfängern.

    Zwei Fallstricke dabei: Erstens sind längst nicht alle Positionen aus dem Hausgeld umlagefähig – die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage etwa bleiben bei Ihnen. Wer die WEG-Abrechnung ungefiltert an den Mieter weiterreicht, riskiert eine angreifbare Abrechnung. Zweitens läuft eine Frist: Über eine Abrechnungsperiode muss binnen zwölf Monaten abgerechnet werden. Kommt die WEG-Abrechnung spät, wird es eng – und nach Fristablauf sind Nachforderungen in aller Regel verloren.

    Besonders wichtig, wenn Sie im Ausland leben

    Aus der Entfernung verschärfen sich alle genannten Punkte. Post erreicht Sie verspätet oder gar nicht, Fristen laufen unbemerkt ab, ein Handwerkertermin lässt sich über mehrere Zeitzonen hinweg kaum koordinieren, und der Mieter hat niemanden, den er erreichen kann. Die WEG-Verwaltung füllt diese Lücke nicht – sie darf es schlicht nicht, weil sie nicht Ihr Vertreter ist.

    Eine Sondereigentumsverwaltung vor Ort übernimmt genau diese Rolle: als Ansprechpartner für den Mieter, als Auge in der Wohnung und als Bindeglied zur Hausverwaltung.

    Kurz zusammengefasst

    • Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft, die Sondereigentumsverwaltung für Sie persönlich.
    • Grob gilt: Gebäudehülle und alles Gemeinsame gehören der Gemeinschaft, das Innere Ihrer Wohnung gehört Ihnen.
    • Beides läuft nebeneinander. Eine bestehende Hausverwaltung ersetzt die Verwaltung Ihres Sondereigentums nicht.
    • WEG-Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung sind zwei verschiedene Dinge – die Verwechslung kostet regelmäßig Geld.

    Sie vermieten eine Eigentumswohnung in Berlin oder Brandenburg?

    Auf der Seite zur Sondereigentumsverwaltung finden Sie den vollständigen Leistungsumfang und einen Rechner, mit dem Sie sich in wenigen Schritten ein unverbindliches Angebot zusammenstellen können. Lieber persönlich? Dann buchen Sie ein kostenloses Erstgespräch von 15 Minuten.

    Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind stets die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Ihres Objekts.

  • Willkommen auf kunz.immo – meiner neuen Website

    Willkommen auf kunz.immo – meiner neuen Website

    Herzlich willkommen auf meiner neuen Website kunz.immo. Ab sofort laufen hier alle Leistungsbereiche an einer zentralen Adresse zusammen – und ich nutze diesen Neustart auch, um Ihnen künftig regelmäßig etwas mitzugeben: In diesem Blog erscheinen ab jetzt Beiträge rund um Immobilienthemen, die für Eigentümerinnen und Eigentümer wirklich relevant sind – von rechtlichen Neuerungen bis zu praktischen Tipps für die Verwaltung Ihres Sondereigentums, ganz besonders auch für Sie, wenn Sie im Ausland leben.

    Berliner Wohnhäuser: Hier betreue ich Sondereigentum für Eigentümer im In- und Ausland

    Drei Bereiche, eine Adresse

    Auf der neuen Startseite finden Sie auf einen Blick, wofür Kunz Immobilienmanagement steht:

    • Sondereigentumsverwaltung – die persönliche und zertifizierte Betreuung Ihres privaten oder gewerblichen Sondereigentums.
    • Vermittlung (unter der Marke iAK Immobilien) – Kauf, Verkauf, Vermietung und Wertermittlung.
    • Projektentwicklung und Neubau – ich begleite Bauträger von der Konzeption bis zur Vermarktung ihrer Vorhaben.

    Alle drei Bereiche erreichen Sie direkt über kunz.immo – die dazugehörigen Seiten bleiben natürlich weiterhin bestehen.

    Neu: Ihr Angebot in drei Schritten

    Auf der Seite zur Sondereigentumsverwaltung steht Ihnen ab sofort ein Angebotsrechner zur Verfügung. In drei kurzen Schritten – Ihre Immobilie, Ihr gewünschter Umfang, Ihr Angebot – erhalten Sie eine transparente, sofortige Preisangabe, ganz ohne Warten auf einen Rückruf. Die Berechnung ist freibleibend und ersetzt kein persönliches Erstgespräch, gibt Ihnen aber schon vorab eine verlässliche Orientierung.

    Jetzt auch auf LinkedIn, Facebook und Instagram

    Parallel zur neuen Website bin ich jetzt auch in den sozialen Netzwerken vertreten. Dort teile ich meine Blogbeiträge und halte Sie zusätzlich mit kürzeren Einblicken auf dem Laufenden:

    Am einfachsten bleiben Sie über einen dieser Kanäle oder direkt hier im Blog auf dem aktuellen Stand.

    Haben Sie eine Frage zu Ihrem Sondereigentum oder möchten Sie unverbindlich über eine Verwaltung sprechen? Buchen Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch oder nehmen Sie über das Kontaktformular Verbindung auf.