Fernbesitz · Folge 1
Der Arbeitsvertrag in Zürich ist unterschrieben. Oder der Ruhestand an der Algarve beginnt, die Entsendung nach Dubai steht fest. Die Umzugskartons werden gepackt – und die Eigentumswohnung in Berlin bleibt.
Verkaufen wollten Sie nicht: die Lage stimmt, es steckt viel Arbeit darin, vielleicht ist sie auch die Option für eine spätere Rückkehr. Also wird vermietet, oder das bestehende Mietverhältnis läuft einfach weiter. In der Umzugsplanung ist die Wohnung meist ein Nebensatz. Tatsächlich ändert der Wegzug für Sie als Eigentümer sechs Dinge gleichzeitig. Keiner dieser Punkte ist für sich genommen kompliziert. Schwierig wird es, weil alle sechs in dieselben Wochen fallen, in denen Sie ohnehin ein ganzes Leben umziehen.
Was typischerweise scheitert
Selten geht am Umzugstag etwas schief. Die Probleme zeigen sich Monate später – typischerweise so:
Ein Schreiben vom Finanzamt ging an die alte Adresse. Die Frist darin ist längst abgelaufen.
Die Lastschrift für das Hausgeld kommt zurück, weil die Bank das deutsche Konto eingeschränkt hat.
Ein Mieter meldet einen Wasserschaden und erreicht tagelang niemanden.
Das Muster dahinter ist fast immer dasselbe. Solange Sie in Deutschland gelebt haben, hat Ihr Alltag vieles nebenbei aufgefangen – der Blick in den Briefkasten, der kurze Weg zur Wohnung, das Telefonat in der Mittagspause. Nach dem Wegzug fällt dieses Netz weg, und niemand hat vorher festgelegt, wer diese Aufgaben übernimmt.
Was praktisch hilft: die sechs Punkte
1Meldung
Wer ins Ausland zieht und in Deutschland keine Wohnung mehr bewohnt, muss sich beim Bürgeramt abmelden – innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug, frühestens eine Woche davor. Die Abmeldebescheinigung sollten Sie gut aufbewahren: Banken, Versicherungen und Behörden fragen später danach.
Wird die Wohnung neu vermietet, entsteht gleichzeitig eine Pflicht auf der anderen Seite: Als Wohnungsgeber bestätigen Sie Ihrem neuen Mieter den Einzug schriftlich, damit er sich anmelden kann. Das geht auch aus dem Ausland – es muss nur jemand im Blick haben.
2Steuer
Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn Sie hier keinen Wohnsitz mehr haben. In der Regel greift dann die beschränkte Steuerpflicht, und häufig ist künftig ein anderes Finanzamt zuständig als bisher. Die jährliche Erklärung der Mieteinkünfte bleibt also – nur die Rahmenbedingungen ändern sich. Auch die Grundsteuer läuft unverändert weiter.
Ein Sonderfall verdient Aufmerksamkeit: Wer die Wohnung nicht vermietet, sondern für eigene Besuche weiter bereithält, behält unter Umständen steuerlich einen Wohnsitz in Deutschland – mit ganz anderen Folgen. Beide Konstellationen gehören vor dem Wegzug zu einem Steuerberater. Die Grundlagen habe ich im Beitrag Vermieten in Deutschland, leben im Ausland zusammengefasst; Folge 3 dieser Reihe zeigt, was das für die laufende Verwaltung bedeutet.
3Zustellung
Behörden, die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft und Ihr Mieter schreiben weiterhin nach Deutschland. Nachsendeaufträge ins Ausland sind befristet und langsam.
Das Finanzamt kann von Steuerpflichtigen ohne inländischen Wohnsitz zudem verlangen, einen Empfangsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Wer keine verlässliche Anschrift in Deutschland hat, riskiert, dass Schreiben als zugegangen gelten, obwohl sie ihn nie erreicht haben – und damit Fristen, von denen er nichts weiß.
Warum dieser Punkt der unterschätzteste von allen ist, zeigt Folge 2 dieser Reihe.
4Bankverbindung
Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen und Handwerkerrechnungen laufen in Euro, meist per Lastschrift. Manche Banken schränken Konten für Kunden mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands ein oder kündigen sie. Das sollten Sie vor dem Umzug bei Ihrer Bank erfragen, nicht danach.
Bewährt hat sich ein eigenes Konto nur für die Immobilie: Mieteingänge und Ausgaben sind sauber getrennt, und die jährliche Abrechnung wird deutlich einfacher. Wer außerhalb des SEPA-Raums lebt, etwa in den Vereinigten Arabischen Emiraten oder den USA, kommt um ein Euro-Konto mit europäischer IBAN praktisch nicht herum.
5Erreichbarkeit
Ihr Mieter braucht einen Ansprechpartner, der erreichbar ist, wenn es darauf ankommt – bei einem Rohrbruch nicht erst nach Feierabend in Ihrer Zeitzone. Teilen Sie ihm schriftlich mit, wie er Sie oder Ihre Vertretung erreicht und wer im Notfall entscheidet.
Dasselbe gilt für die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft. Sie braucht Ihre neue Anschrift, eine E-Mail-Adresse und gegebenenfalls den Namen der Person, die Sie in der Eigentümerversammlung vertritt.
6Handwerkerkoordination
Aus der Ferne ist selten die Beauftragung das Problem, sondern alles drumherum: Jemand muss aufschließen, den Schaden zeigen, Angebote vergleichen, die Arbeit abnehmen und die Rechnung prüfen.
Klären Sie vor dem Wegzug, wer einen Schlüssel hat, bis zu welchem Betrag ohne Rückfrage beauftragt werden darf und wie Fotos und Belege zu Ihnen gelangen. Welche Vollmacht dafür sinnvoll ist, habe ich im Beitrag Ihre Immobilie in Berlin, Ihr Zuhause im Ausland beschrieben.
Sechs Fragen, die vor dem Umzug beantwortet sein sollten
- Ist die Abmeldung terminiert, und wer stellt künftig die Wohnungsgeberbestätigung aus?
- Hat ein Steuerberater Ihre Situation nach dem Wegzug geprüft?
- An welche Adresse in Deutschland geht Ihre Post, und wer öffnet sie?
- Bleibt Ihr Konto bestehen, und laufen alle Lastschriften darüber weiter?
- Wissen Mieter und Hausverwaltung, wen sie erreichen – auch nachts und am Wochenende?
- Wer hat einen Schlüssel, und bis zu welchem Betrag darf diese Person Aufträge vergeben?
Wo die Eigenleistung endet
Vieles davon können Sie selbst regeln, und mit guter Vorbereitung funktioniert das eine Zeit lang auch aus dem Ausland. Die Grenze liegt dort, wo jemand körperlich vor Ort sein muss, wo Fristen laufen, die Sie aus der Ferne nicht zuverlässig mitbekommen, oder wo Ihr Mieter schneller eine Antwort braucht, als Zeitzone und Terminkalender es zulassen.
Gut selbst machbar
- Abmeldung beim Bürgeramt
- Termin beim Steuerberater
- Gespräch mit der eigenen Bank
- Mieter und Hausverwaltung schriftlich informieren
- Unterlagen digitalisieren
Braucht jemand vor Ort
- Post öffnen und Fristen erkennen
- Schäden besichtigen, Handwerker einweisen
- Arbeiten abnehmen, Rechnungen prüfen
- Wohnungsübergaben mit Protokoll
- Schnelle Antworten für den Mieter
Häufig springen anfangs Freunde oder Verwandte ein. Auf Dauer wird aus der Gefälligkeit aber eine Verpflichtung, für die niemand wirklich zuständig sein wollte – und die im Ernstfall weder Vollmacht noch Erfahrung mitbringt. Genau hier setzt die Sondereigentumsverwaltung an: ein fester Ansprechpartner vor Ort, der die Korrespondenz rund um die Wohnung, Mieter, Handwerker und die Abstimmung mit der Hausverwaltung für Sie übernimmt und Ihnen nachvollziehbar berichtet. Grundsätzliche Entscheidungen bleiben bei Ihnen.
Sie planen den Umzug ins Ausland und behalten Ihre Wohnung?
Am besten sprechen wir, bevor die Kartons gepackt sind – dann lässt sich vieles in Ruhe festlegen, statt es später aus der Ferne zu reparieren. Das Kennenlerngespräch ist kostenlos, dauert 15 Minuten und findet zu einer Uhrzeit statt, die in Ihre Zeitzone passt.
Die Reihe „Fernbesitz“
Dieser Beitrag eröffnet eine Reihe für Eigentümer, die im Ausland leben und ihre Immobilie in Deutschland behalten. Die weiteren Folgen erscheinen im Abstand von zwei bis drei Wochen und werden hier verlinkt.
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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.