Vermieten in Deutschland, leben im Ausland: die steuerlichen Grundlagen

Wer Deutschland verlässt und eine vermietete Immobilie behält, nimmt eine Verbindung mit, die sich nicht abmelden lässt: die steuerliche. Einkünfte aus der Vermietung einer in Deutschland gelegenen Immobilie werden hier besteuert – unabhängig davon, wo Sie leben und wo das Geld ankommt. Dieser Beitrag ordnet die Grundlagen. Die Umsetzung für Ihren konkreten Fall gehört in die Hände eines Steuerberaters.

Beschränkte Steuerpflicht

Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist hier nur mit bestimmten inländischen Einkünften steuerpflichtig. Vermietung und Verpachtung inländischer Immobilien gehören dazu. Das ist die sogenannte beschränkte Steuerpflicht.

Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der unbeschränkten: Persönliche Vergünstigungen bleiben in der Regel außen vor, und der Grundfreibetrag wird grundsätzlich nicht gewährt. Das bedeutet in der Praxis, dass bereits kleinere Überschüsse zu einer Steuerlast führen können. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich auf Antrag eine Behandlung als unbeschränkt steuerpflichtig erreichen – ob sich das lohnt, ist eine Rechenfrage im Einzelfall.

Doppelbesteuerung: meist entschärft, nie ignorierbar

Deutschland hat mit den meisten Staaten ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen folgen diese Abkommen fast durchgehend dem Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo die Immobilie steht. Ihr Wohnsitzstaat stellt die Einkünfte dann entweder frei oder rechnet die deutsche Steuer an.

Wichtig ist der zweite Teil: Auch freigestellte Einkünfte müssen im Wohnsitzstaat häufig angegeben werden, weil sie den dortigen Steuersatz beeinflussen können. Eine Erklärung in Deutschland ersetzt also nicht die Angaben im Wohnsitzland.

Was sich abziehen lässt

Besteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss. Abziehbar sind die Werbungskosten, die mit der Vermietung zusammenhängen:

• Absetzung für Abnutzung auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden
• Schuldzinsen aus der Finanzierung
• Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen
• Kosten der Verwaltung, einschließlich des Honorars für die Sondereigentumsverwaltung
• das Hausgeld, soweit es nicht auf die Rücklage entfällt und nicht auf den Mieter umgelegt wird
• Grundsteuer und Versicherungen, soweit sie bei Ihnen verbleiben

Aus der Ferne ist genau das der wunde Punkt: Abziehen lässt sich nur, was belegt ist. Wer Rechnungen, Kontoauszüge und Abrechnungen über mehrere Länder und Jahre verteilt liegen hat, verschenkt regelmäßig Abzüge. Eine laufend geführte, digitale Ablage ist hier kein Ordnungsfimmel, sondern bares Geld.

Zuständigkeit und Zustellung

Zuständig ist grundsätzlich das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für Sie heißt das: Ihre Ansprechstelle bleibt in Berlin oder Brandenburg, auch wenn Sie längst woanders wohnen.

Praktisch wichtig ist die Zustellung. Das Finanzamt kann von Steuerpflichtigen ohne inländischen Wohnsitz verlangen, einen Empfangsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Unabhängig davon ist es ratsam, freiwillig eine inländische Empfangsadresse zu haben: Steuerbescheide setzen Rechtsbehelfsfristen in Gang, und die laufen unabhängig davon, wie lange die Post ins Ausland braucht.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden

Der Verkauf. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, ist der Gewinn steuerpflichtig – bei beschränkter Steuerpflicht ebenso wie sonst. Danach ist er es bei privater Veräußerung in der Regel nicht. Die Frist im Blick zu behalten, kann eine erhebliche Summe ausmachen.

Erbschaft und Schenkung. Deutsches Grundvermögen unterliegt der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer, auch wenn weder Erblasser noch Erbe hier leben. Die persönlichen Freibeträge fallen in dieser Konstellation allerdings deutlich niedriger aus als bei unbeschränkter Steuerpflicht. Wer eine Übertragung plant, sollte das früh prüfen lassen.

Umsatzsteuer

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Für die Leistungen einer Verwaltung gilt das nicht: Sie sind grundstücksbezogen und werden dort besteuert, wo das Grundstück liegt – also in Deutschland, mit deutscher Umsatzsteuer. Ein Wohnsitz im Ausland ändert daran nichts.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und stellt keine Steuerberatung dar. Kunz Immobilienmanagement erbringt keine Steuerberatungsleistungen. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater; maßgeblich sind die jeweils geltenden Vorschriften und das Abkommen mit Ihrem Wohnsitzstaat.