Mieterhöhung in Berlin: was zulässig ist – und was nicht

Eine Miete anzuheben ist zulässig – aber nur in einem eng gesteckten Rahmen. Das deutsche Mietrecht knüpft die Erhöhung an Fristen, an eine Obergrenze und an eine formal saubere Begründung. Wird einer dieser Punkte verfehlt, ist das Schreiben unwirksam, und der Mieter muss nicht zustimmen. Die gute Nachricht: Die Regeln sind berechenbar, wenn man sie der Reihe nach abarbeitet.

Drei Wege, drei völlig verschiedene Regelwerke

Zuerst die Frage, welcher Fall überhaupt vorliegt. Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen bereits im Vertrag und treten automatisch ein; eine zusätzliche Anpassung an die Vergleichsmiete ist dann ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, ebenfalls ohne Zustimmungsbedarf. Alles andere ist der Normalfall: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Darum geht es im Folgenden.

Die Fristen

Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Das Erhöhungsverlangen kann also frühestens nach zwölf Monaten gestellt werden.

Nach Zugang hat der Mieter Zeit bis zum Ende des übernächsten Kalendermonats, um zuzustimmen. Erst danach – also ab dem dritten Monat nach Zugang – wird die höhere Miete fällig. Stimmt er nicht zu, bleibt der Weg über eine Zustimmungsklage, die innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden muss.

Die Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung festlegen, sinkt diese Grenze auf fünfzehn Prozent – für Berlin ist das seit Jahren der Fall.

Wichtig ist die Reihenfolge der Prüfung: Erst wird ermittelt, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. Dann wird geprüft, ob die Kappungsgrenze diesen Betrag zusätzlich begrenzt. Die niedrigere der beiden Zahlen gilt. Die Kappungsgrenze ist also keine Erlaubnis, um fünfzehn Prozent zu erhöhen, sondern eine Deckelung nach oben.

Die Begründung

Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden, und zwar mit einem der gesetzlich vorgesehenen Mittel: dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. In Berlin ist der jeweils aktuelle Mietspiegel der übliche Weg. Er wird regelmäßig neu erhoben; welche Fassung gilt, sollte vor jedem Schreiben geprüft werden.

Für die Einordnung zählen Baujahr, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage. Innerhalb der so gefundenen Spanne braucht es eine nachvollziehbare Begründung, warum die Wohnung eher am oberen oder unteren Rand liegt. Genau daran scheitern viele Schreiben: Die Spanne wird genannt, die Einordnung darin aber nicht erklärt.

Nach einer Modernisierung gilt anderes

Wer modernisiert – energetisch saniert, den Wohnwert dauerhaft erhöht oder Wasser einspart –, darf einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Dieser Weg ist von der Vergleichsmiete unabhängig, unterliegt aber eigenen Grenzen: Es gibt einen festen Prozentsatz der umlagefähigen Kosten pro Jahr, dazu eine Obergrenze je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, und reine Instandhaltungsanteile müssen herausgerechnet werden. Die Maßnahme ist außerdem rechtzeitig vorher anzukündigen.

Bei einer Eigentumswohnung kommt eine Besonderheit hinzu: Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum beschließt die Eigentümergemeinschaft, nicht Sie allein. Ihr Anteil an den Kosten kann jedoch Grundlage einer Mieterhöhung sein.

Bei Neuvermietung: die Mietpreisbremse

Ein anderer Fall, der oft damit vermengt wird: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sowie für die zulässigerweise vereinbarte Vormiete. Wer sich darauf beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren – sonst greift die Ausnahme nicht.

Die Form

• Textform genügt, eine Unterschrift ist nicht zwingend – eine E-Mail reicht grundsätzlich aus
• Das Schreiben muss an alle im Vertrag stehenden Mieter gerichtet sein und von allen Vermietern stammen
• Der neue Betrag, der Erhöhungsbetrag und der Zeitpunkt müssen eindeutig benannt sein
• Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor: Erhöht wird die Nettokaltmiete

Ein häufiger Fehler in der Praxis ist der erste Punkt: Wohnen zwei Personen im Vertrag und ist nur eine angeschrieben, ist das Verlangen unwirksam – unabhängig davon, wie gut es begründet war.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gesetzliche Grenzen und landesrechtliche Verordnungen ändern sich; maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung.